REITの銘柄選び [投資スタイル]
REIT続編。
ではREITの銘柄選びに話を進めましょう。選ぶポイントは何でしょうか。答えはシンプル、分配金利回りです。まあ当たり前と言えば当たり前です。次にチェックするのはその分配金が増えているのか減っているのか。減ってさえいなければOKですが、少しずつでも増える傾向にあるならば言うことありません。過去の傾向が今後を保証するわけではありませんが、REITのマネジメントの良し悪しを判断するには、過去の実績を見る以外にはないというのが正直なところ。そこは仕方ありません。
それからどんな分野の物件に投資しているのかも大事です。REITを物件の種類別に分類しますと、オフィス、住居、商業施設、ホテル、物流施設、そして今のところ上場しているのは一本だけのようですが、ヘルスケア施設もあります。単一の種類に投資するのが特化型、幅広く投資する総合型、その中間で2種類に投資するのが複合型のREITです。特定の地域に特化したREITもあります。
総合型は何種類もバランス良く保有するので、言うまでもなく分散が一番効いています。一方特化型は景気やそれぞれの業況を反映します。ここしばらくは、マーケットが成長している物流施設に人気があり、逆に商業施設は、オンライン・ショッピングの影響で将来が不安だということで嫌われ気味です。コロナで世の中の動きが止まった時などはホテル業界が大きなダメージを被り、ホテル特化型のREITも同様に、大きな影響を受けました。住居はその点景気の影響を受けにくくて安定しています。
何を選ぶかは投資家の判断、そこは株式の銘柄選択と同じです。物流REITは成長期待を織り込んで分配金利回りは低い傾向にありますが、これは成長株の株価が高めになるのと似ています。一方人気のないREITの分配金利回りが高めなのは、割安なバリュー株に似ています。住居型REITに利回りの低いものが多いのは、その安定性が評価されているからでしょう。安定志向の強い日本で、ディフェンシブな銘柄の評価が高いのと、これも似ています。
財務の安定性についてはどうでしょうか。有利子負債比率などの指標は重要ではありますが、現在の上場ファンドを見る限り、特に心配な水準のREITはないようです。そのほか私は「資産運用会社」がどこかチェックします。信用ある不動産グループや金融グループに属していれば、やはり安心です。どのREITも資金調達の一部を負債で行っていますから、何か大きな変動があった場合に支えてくれる金融機関があるかどうかは気になります。
利回りはその辺りの信用度を概ね反映しているように見えます。知名度の低い資産運用会社が運用するファンドの利回りが高い（つまり割安）ということはよくあります。それをどこまで気にするべきか、答えはありませんが、少し利回りが低くても安心感を優先するか、有事の心配よりも利回りを取るか、それも投資判断ということになります。
信用度というのは様々な要素でできているわけですが、それが分配金の利回りに現れるのです。利回りは高いほどいいとは言いましたが、その高さがどこから来るのか考えてみる必要はあるでしょう。いつも利回りが高いもの、つまりREITの価格が安いということですから、そこには投資家に嫌われる何らかの理由があると考えるべきです。知名度かもしれないし、それが属する企業グループの評判かもしれません。特化型の例で述べたように、業種のせいかもしれません。ファンドのサイズが小さすぎて嫌われるということもあり得ます。そうした市場の評価と自分の評価の間に差があれば、とても魅力的な投資対象ということです。
REITの情報を得るのに、私は https://www.japan-reit.com/ というサイトをよく参照しています。サイトを運営しているアイビー総研という会社についてはよく知りませんが、サイトを見る限り偏りのない内容で、問題ないと思います。利回り一覧表、便利です。会員登録もせずに利用していますが、銘柄選びにはほぼ十分な情報が得られます。とことん調べて投資したいということであれば、個別のREITのウェブサイトで資産運用報告書を見ることもできます。保有している物件や借りている負債の詳細など、細かく載っています。
最後にREITと金利について触れておきましょう。金利が上昇する環境はREITにとって厳しいのではないか、という点です。一つには、金利水準が上がれば、分配金利回りを基準に買われるREITは価額が下がるであろうということ。それはそうでしょう。分配金利回りは周りの金利水準に合わせるように動きますから、分配金の額が変わらなければ証券価格は下がります。しかしより重要なのは、分配金の金額です。分配金をもらうことが目的の投資ですから、証券価格の変動はあまり気にし過ぎないことです。
もう一点は、金利が上がると利払いが増えてREITの利益も減るのではないかということです。REITは銀行から資金を借りていますからね。これは分配金の額に影響するので深刻です。この時REITの収入である賃貸料が全然上がらなければ、分配金が減ることもあり得ます。ただ、金利の上がる経済環境は、物価上昇を伴うことが多いので、賃貸料の上昇が期待できます。金利の上昇は望ましくはありませんが、物価上昇時には賃貸料収入や不動産価格の上昇がプラスに働く、つまりインフレヘッジ機能がある、というのがREITという商品なのです。
REITのお話は以上。参考になりましたか？
ではREITの銘柄選びに話を進めましょう。選ぶポイントは何でしょうか。答えはシンプル、分配金利回りです。まあ当たり前と言えば当たり前です。次にチェックするのはその分配金が増えているのか減っているのか。減ってさえいなければOKですが、少しずつでも増える傾向にあるならば言うことありません。過去の傾向が今後を保証するわけではありませんが、REITのマネジメントの良し悪しを判断するには、過去の実績を見る以外にはないというのが正直なところ。そこは仕方ありません。
それからどんな分野の物件に投資しているのかも大事です。REITを物件の種類別に分類しますと、オフィス、住居、商業施設、ホテル、物流施設、そして今のところ上場しているのは一本だけのようですが、ヘルスケア施設もあります。単一の種類に投資するのが特化型、幅広く投資する総合型、その中間で2種類に投資するのが複合型のREITです。特定の地域に特化したREITもあります。
総合型は何種類もバランス良く保有するので、言うまでもなく分散が一番効いています。一方特化型は景気やそれぞれの業況を反映します。ここしばらくは、マーケットが成長している物流施設に人気があり、逆に商業施設は、オンライン・ショッピングの影響で将来が不安だということで嫌われ気味です。コロナで世の中の動きが止まった時などはホテル業界が大きなダメージを被り、ホテル特化型のREITも同様に、大きな影響を受けました。住居はその点景気の影響を受けにくくて安定しています。
何を選ぶかは投資家の判断、そこは株式の銘柄選択と同じです。物流REITは成長期待を織り込んで分配金利回りは低い傾向にありますが、これは成長株の株価が高めになるのと似ています。一方人気のないREITの分配金利回りが高めなのは、割安なバリュー株に似ています。住居型REITに利回りの低いものが多いのは、その安定性が評価されているからでしょう。安定志向の強い日本で、ディフェンシブな銘柄の評価が高いのと、これも似ています。
財務の安定性についてはどうでしょうか。有利子負債比率などの指標は重要ではありますが、現在の上場ファンドを見る限り、特に心配な水準のREITはないようです。そのほか私は「資産運用会社」がどこかチェックします。信用ある不動産グループや金融グループに属していれば、やはり安心です。どのREITも資金調達の一部を負債で行っていますから、何か大きな変動があった場合に支えてくれる金融機関があるかどうかは気になります。
利回りはその辺りの信用度を概ね反映しているように見えます。知名度の低い資産運用会社が運用するファンドの利回りが高い（つまり割安）ということはよくあります。それをどこまで気にするべきか、答えはありませんが、少し利回りが低くても安心感を優先するか、有事の心配よりも利回りを取るか、それも投資判断ということになります。
信用度というのは様々な要素でできているわけですが、それが分配金の利回りに現れるのです。利回りは高いほどいいとは言いましたが、その高さがどこから来るのか考えてみる必要はあるでしょう。いつも利回りが高いもの、つまりREITの価格が安いということですから、そこには投資家に嫌われる何らかの理由があると考えるべきです。知名度かもしれないし、それが属する企業グループの評判かもしれません。特化型の例で述べたように、業種のせいかもしれません。ファンドのサイズが小さすぎて嫌われるということもあり得ます。そうした市場の評価と自分の評価の間に差があれば、とても魅力的な投資対象ということです。
REITの情報を得るのに、私は https://www.japan-reit.com/ というサイトをよく参照しています。サイトを運営しているアイビー総研という会社についてはよく知りませんが、サイトを見る限り偏りのない内容で、問題ないと思います。利回り一覧表、便利です。会員登録もせずに利用していますが、銘柄選びにはほぼ十分な情報が得られます。とことん調べて投資したいということであれば、個別のREITのウェブサイトで資産運用報告書を見ることもできます。保有している物件や借りている負債の詳細など、細かく載っています。
最後にREITと金利について触れておきましょう。金利が上昇する環境はREITにとって厳しいのではないか、という点です。一つには、金利水準が上がれば、分配金利回りを基準に買われるREITは価額が下がるであろうということ。それはそうでしょう。分配金利回りは周りの金利水準に合わせるように動きますから、分配金の額が変わらなければ証券価格は下がります。しかしより重要なのは、分配金の金額です。分配金をもらうことが目的の投資ですから、証券価格の変動はあまり気にし過ぎないことです。
もう一点は、金利が上がると利払いが増えてREITの利益も減るのではないかということです。REITは銀行から資金を借りていますからね。これは分配金の額に影響するので深刻です。この時REITの収入である賃貸料が全然上がらなければ、分配金が減ることもあり得ます。ただ、金利の上がる経済環境は、物価上昇を伴うことが多いので、賃貸料の上昇が期待できます。金利の上昇は望ましくはありませんが、物価上昇時には賃貸料収入や不動産価格の上昇がプラスに働く、つまりインフレヘッジ機能がある、というのがREITという商品なのです。
REITのお話は以上。参考になりましたか？
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