業績に問題はないはずなのに・・・星野リゾートREIT [株主総会]
総会の雰囲気にちょっとびっくり
昨日出席した「投資主総会」では、議事進行役の力量というものをつくづく考えさせられました。投資対象そのものが悪いとも思えないのに、会場の雰囲気は険悪になるばかり。すぐにでも売りたくなるような総会になってしまったのです。
星野リゾート・リート投資法人。結論を先に言っておくと、私の眼には「買わない理由のない銘柄」と映ります。有望なマーケット。業界内の好ポジション。分配金は連続増額、5年で倍近くになっている。財務上も特に問題ない。それで分配金の利回り4.8％です。事前に険悪な総会など予想できませんでした。
招集案内は非常に薄くて、法令の変更に合わせた定款の変更と、任期満了の役員の再任を諮るという、決議事項としてはごく一般的なパターン。質疑応答は決議事項に関することだけとのことだったので、あっという間に終わるのかと思いきや、よくこんなに聞くことあるな、というくらい質問が続きました。
役員が全く証券を保有していないことについてとか、定款変更の主旨についてとか、監督役員は兼務が多すぎじゃないのかとか、特に質問が変なわけじゃありませんが、途中から監督役員についての質問が増えてきて、彼らの資質に問題があるような印象が生じてしまったのです。
当然私には彼らがどういう人たちかという特別な情報はありませんが、投資法人ってそもそも器であって、その監督役員は器がきちんとしているか監督する役のはずなんです。それが、不動産の素人じゃないのか、それは問題じゃないのか、過去に監督していた投資法人に問題があったんじゃないか、といった質問になってきて、不適切な役員を糾弾する、みたいな雰囲気になってしまいました。
投資法人の監督役員って不動産の目利きである必要はないと思うし、兼務が多いのもわりと普通だと思うんですね。だからそういう説明をして疑念を晴らさなくちゃいけなかったのです。出席していた投資家の方からも、その後そういう指摘がありました。皆さん誤解なさってるようだから、投資法人の仕組みを説明したほうがいい、と。
詰まるところ、議事進行を担った執行役員の力量不足でしょう。終止台本読みなのです。質問に対する回答も、想定問答集の該当箇所を読んでます、という話しかたで、話している内容が相手に伝わらない、というのはこういうことなのでしょう。とにかく余計なことは言わないように、という態度に見えました。必要なところでは毅然とした対応をすべきなのに、あれでは聞いている方も不安になってしまいます。
証券の値段が上がらないのは何故ですか、どうなってるんですか、というよくあるクレームまがいの株主質問がここでも出て、雰囲気の険悪化にまた一役買っていましたが、業績がいいんだから何もひるむことはないんですよね。皆さんのような目の効く投資家が日本にはまだ少ないということでしょう、とか答えておけばいいのではないでしょうか。
議事は険悪なまま進み、採決となりましたが、なんだか拍手していない人が多かったように思います。拍手する気分にならないぐらい雰囲気が悪かったことは確かです。するとまた、こんな拍手で採決していいのかとか、色んな声が上がってクレーム大会になってしまい、ほうほうの体で最後までたどり着いたという印象。
険悪な空気は運用状況の報告会が始まっても続き、もう「文句の一つも言わなきゃ損だ」とでも言わんばかりです。早く報告聞きましょうよ、と声を上げようかと思ったぐらい。別に業績が悪いわけでもなく、スキャンダルを抱えているわけでもないのに、雰囲気悪すぎです。それでも無事運用状況の報告が始まり、そのうち場の空気も治まりました。
あの険悪な空気は、「イジメ」の空気と同じ性質のものだったと思います。今回の進行を担った執行役員、子どもの頃いじめられっ子だったとか？その場にいると、さしたる理由もないのにだんだんといじめに加担してしまう。それが当然のようにその場の空気に飲み込まれてしまうんですね。恐ろしいものです。
本題の運用状況報告
さて、本題だったはずの運用状況の説明、特筆すべきことはそれほどありません。過去5年でファンドの規模も順調に拡大し、それに伴って資金調達も楽になり、それが外部成長を援けるという好循環にあるように見えます。
昨年は北海道や関西・中国地方など自然災害が多くて損失も出ましたが、自然相手では如何ともし難いでしょう。大阪のハイアットが良くないとか旭川の新規物件が良くないとか発言している投資主がいらっしゃいましたが、個々にはそういうものもあるのかもしれません。そこまで細かく見ていませんけれども。
外国人客の利用は全体の平均で2割ほど。特に高級リゾートの「星のや」に多い。温泉旅館の「界」はまだ1割ぐらいで、今後伸ばせそう。インバウンド客は、曜日や季節の凸凹を埋めてくれるありがたい存在だそうです。
Q&Aで、利益相反が起きないのか、という指摘がありました。つまり星野リゾートが切り捨てたい物件を押し付けられることはないのか、という意味。仕組みからするとその可能性はあるわけですが、そこは星野リゾート全体に対する信頼の問題というしかないのでしょうね。不動産業のグループでREITを持っているところは、同じ事情を抱えていると思います。
星野リゾートになる前の星野温泉から利用しているという投資主の発言もありました。非常にロイヤルなお客様、一番大事にすべき投資主ですね。彼女はあの「いじめの現場」をどう思って見ていたのでしょうか。
昨日出席した「投資主総会」では、議事進行役の力量というものをつくづく考えさせられました。投資対象そのものが悪いとも思えないのに、会場の雰囲気は険悪になるばかり。すぐにでも売りたくなるような総会になってしまったのです。
星野リゾート・リート投資法人。結論を先に言っておくと、私の眼には「買わない理由のない銘柄」と映ります。有望なマーケット。業界内の好ポジション。分配金は連続増額、5年で倍近くになっている。財務上も特に問題ない。それで分配金の利回り4.8％です。事前に険悪な総会など予想できませんでした。
招集案内は非常に薄くて、法令の変更に合わせた定款の変更と、任期満了の役員の再任を諮るという、決議事項としてはごく一般的なパターン。質疑応答は決議事項に関することだけとのことだったので、あっという間に終わるのかと思いきや、よくこんなに聞くことあるな、というくらい質問が続きました。
役員が全く証券を保有していないことについてとか、定款変更の主旨についてとか、監督役員は兼務が多すぎじゃないのかとか、特に質問が変なわけじゃありませんが、途中から監督役員についての質問が増えてきて、彼らの資質に問題があるような印象が生じてしまったのです。
当然私には彼らがどういう人たちかという特別な情報はありませんが、投資法人ってそもそも器であって、その監督役員は器がきちんとしているか監督する役のはずなんです。それが、不動産の素人じゃないのか、それは問題じゃないのか、過去に監督していた投資法人に問題があったんじゃないか、といった質問になってきて、不適切な役員を糾弾する、みたいな雰囲気になってしまいました。
投資法人の監督役員って不動産の目利きである必要はないと思うし、兼務が多いのもわりと普通だと思うんですね。だからそういう説明をして疑念を晴らさなくちゃいけなかったのです。出席していた投資家の方からも、その後そういう指摘がありました。皆さん誤解なさってるようだから、投資法人の仕組みを説明したほうがいい、と。
詰まるところ、議事進行を担った執行役員の力量不足でしょう。終止台本読みなのです。質問に対する回答も、想定問答集の該当箇所を読んでます、という話しかたで、話している内容が相手に伝わらない、というのはこういうことなのでしょう。とにかく余計なことは言わないように、という態度に見えました。必要なところでは毅然とした対応をすべきなのに、あれでは聞いている方も不安になってしまいます。
証券の値段が上がらないのは何故ですか、どうなってるんですか、というよくあるクレームまがいの株主質問がここでも出て、雰囲気の険悪化にまた一役買っていましたが、業績がいいんだから何もひるむことはないんですよね。皆さんのような目の効く投資家が日本にはまだ少ないということでしょう、とか答えておけばいいのではないでしょうか。
議事は険悪なまま進み、採決となりましたが、なんだか拍手していない人が多かったように思います。拍手する気分にならないぐらい雰囲気が悪かったことは確かです。するとまた、こんな拍手で採決していいのかとか、色んな声が上がってクレーム大会になってしまい、ほうほうの体で最後までたどり着いたという印象。
険悪な空気は運用状況の報告会が始まっても続き、もう「文句の一つも言わなきゃ損だ」とでも言わんばかりです。早く報告聞きましょうよ、と声を上げようかと思ったぐらい。別に業績が悪いわけでもなく、スキャンダルを抱えているわけでもないのに、雰囲気悪すぎです。それでも無事運用状況の報告が始まり、そのうち場の空気も治まりました。
あの険悪な空気は、「イジメ」の空気と同じ性質のものだったと思います。今回の進行を担った執行役員、子どもの頃いじめられっ子だったとか？その場にいると、さしたる理由もないのにだんだんといじめに加担してしまう。それが当然のようにその場の空気に飲み込まれてしまうんですね。恐ろしいものです。
本題の運用状況報告
さて、本題だったはずの運用状況の説明、特筆すべきことはそれほどありません。過去5年でファンドの規模も順調に拡大し、それに伴って資金調達も楽になり、それが外部成長を援けるという好循環にあるように見えます。
昨年は北海道や関西・中国地方など自然災害が多くて損失も出ましたが、自然相手では如何ともし難いでしょう。大阪のハイアットが良くないとか旭川の新規物件が良くないとか発言している投資主がいらっしゃいましたが、個々にはそういうものもあるのかもしれません。そこまで細かく見ていませんけれども。
外国人客の利用は全体の平均で2割ほど。特に高級リゾートの「星のや」に多い。温泉旅館の「界」はまだ1割ぐらいで、今後伸ばせそう。インバウンド客は、曜日や季節の凸凹を埋めてくれるありがたい存在だそうです。
Q&Aで、利益相反が起きないのか、という指摘がありました。つまり星野リゾートが切り捨てたい物件を押し付けられることはないのか、という意味。仕組みからするとその可能性はあるわけですが、そこは星野リゾート全体に対する信頼の問題というしかないのでしょうね。不動産業のグループでREITを持っているところは、同じ事情を抱えていると思います。
星野リゾートになる前の星野温泉から利用しているという投資主の発言もありました。非常にロイヤルなお客様、一番大事にすべき投資主ですね。彼女はあの「いじめの現場」をどう思って見ていたのでしょうか。
